绿城服务等物业公司扎堆配售 或为未来收购储备弹药

　　2020年以来，港交所上市物业公司股价表现强势。截至6月16日收盘，22家主营业务在内地的物业公司平均股价涨幅达到52.69%。这一背景下，6月以来包括绿城服务(9.59, 0.03, 0.31%)、永升生活服务(11.68, 0.06, 0.52%)在内的三家物业公司接连宣布配售。从公告来看，并购、对外投资是这些公司配售募资的主要用途。

研究发现，随着越来越多的物业公司登陆资本市场，通过外延收购扩大物业管理规模已经成为行业普遍现象。

物业公司股价表现强势 今年以来平均涨幅超五成

2020年以来，虽然有新冠肺炎疫情的影响，但港交所上市物业公司股价表现强势，大幅跑赢大盘。

数据显示，截至6月16日收盘，22家主营业务在内地的港交所上市物业公司年内股价平均上涨52.69%，只有四家出现下跌。同期，恒生指数(24330.73, -13.36, -0.05%)跌幅为13.64%。

这些物业公司中，五家股价涨幅翻倍，分别是银城生活服务(4.18, 0.00, 0.00%)、永升生活服务、鑫苑服务(3.03, 0.00, 0.00%)、中奥到家(1.08, -0.08, -6.90%)和时代邻里(9.7, -0.04, -0.41%)。其中，永升生活服务在市值超过百亿港元的港交所上市物业公司中涨幅居首。

扎堆配售 股价折让均在6%以上

在股价不断上涨的背景下，绿城服务、永升生活服务和佳兆业美好(32, 0.20, 0.63%)陆续抛出配售方案。

绿城服务是6月以来最早公告配售的港交所上市物业公司。根据其6月3日发布的公告，公司拟按每股价格10.18港元配售约2.67亿股，配售价格较公告前一日收盘价折让约7.12%。

这一配售事项已于6月10日完成。绿城服务募资所得款项净额约为26.93亿港元，将主要用于潜在的并购、战略投资、营运资金及一般企业用途。

图1：港交所三家物业公司部分配售信息

这已不是绿城服务2020年以来首次进行配售。4月24日，绿城服务公告拟按8.3833港元/股配售约1.55亿股。最终，公司通过该次配售募得资金约13亿港元，主要用于贷款还款、营运资金及一般公司用途。值得一提的是，该次配售的认购方是头部房企龙湖集团(37.3, 0.75, 2.05%)。加上2020年1月向绿城服务原股东购买的股份，龙湖集团认购配售股份完成后在绿城服务中的持股比例达到了约10%。

与绿城服务不同的是，永升生活服务和佳兆业美好均采用先旧后新的方式进行配售，即卖方先向买方出售股份，然后再以同样的价格认购公司配售的相同股份。公告显示，两家公司的配售价分别较前一交易日收盘价折价6.95%和9.96%，最终将分别募集所得款项净额约15.64亿港元和4.51亿港元。

由于配售价格均有较大折价，绿城服务、永升生活服务和佳兆业美好的股价在配售公告发布当日均出现不同程度下跌，跌幅分别为3.47%、4.42%和6.92%。

配售募资或为未来收购储备弹药

物业公司一般拥有较为稳定的现金流，并不需要外部融资，这可以从公告配售的三家物业公司的财报数据中得到验证。查阅2019年年报发现，三家物业公司当年产生的经营性净现金流均明显高于同期的归母净利润，现金流表现稳健。

图2：三家物业公司2019年经营性净现金流及归母净利润

研究发现，物业公司配售募集资金的一个重要目的是为将来并购、对外投资储备资金。在配售公告中关于募资用途的描述上，三家公司不约而同地把潜在的并购或投资放在首位。

图3：三家物业公司公告的配售募资用途

外延收购已成行业新趋势

物业公司扩大管理面积主要通过三种方式，包括获取母公司每年新增的竣工项目、拓展第三方物业、对外收购。

近年来，随着物业公司密集登陆资本市场，拥有资本、估值优势的企业不断通过收购扩大业务规模，客观上也促成了行业集中度的提升。中国指数研究院发布的《2020中国物业服务百强企业研究报告》显示，2016年至2019年期间，百强物业企业的管理面积均值由2725.1万平方米上升至4278.8万平方米，管理项目数量均值由166个上升至212个，市场份额由29.44%上升至43.61%。

已上市物业企业中，雅生活服务(42.05, 0.05, 0.12%)是通过外延并购实现规模大幅跃升的典型代表。2017年6月，公司收购绿地物业公司。2018年上市以来，公司累计耗资超28亿元人民币用以收购其他物业管理公司。

图4：雅生活服务2018年上市以来主要收购事项

前述三家公告配售企业中，永升生活服务于2019年9月公告完成收购青岛雅园物业管理有限公司55%股权，对价约4.62亿元。佳兆业美好则于2019年10月公告收购江苏恒源物业管理有限公司51%股权，对价约3416万元。